Un acheteur qui se prévaut d’une condition suspensive non réalisée pour récupérer son indemnité d’immobilisation – alors qu’il a lui-même provoqué cette défaillance. C’est l’un des scénarios les plus difficiles à combattre pour un vendeur, précisément parce que la mauvaise foi est rarement évidente à démontrer. Une décision récente de la Cour de cassation rappelle pourtant que cet argument doit être examiné sérieusement par les juges.
Ce qu’il faut retenir
Lorsqu’un vendeur soutient que son acheteur invoque de mauvaise foi la défaillance d’une condition suspensive, ce moyen ne peut pas être écarté sans examen. Si la cour d’appel omet de répondre à cet argument, sa décision peut être censurée par la Cour de cassation – et l’affaire renvoyée pour être rejugée.
Pourquoi cela compte pour le vendeur
La Cour de cassation l’a rappelé le 19 février 2026, dans un arrêt de sa troisième chambre civile. La cour d’appel avait ordonné la restitution de l’indemnité d’immobilisation au motif que certaines conditions suspensives n’avaient pas été réalisées. Elle n’avait pas répondu à l’argument des vendeurs selon lequel l’acquéreur invoquait cette défaillance de mauvaise foi. La Cour de cassation a censuré cette décision pour ce seul motif.
Ce que cet arrêt confirme est fondamental : la mauvaise foi de l’acquéreur dans l’invocation d’une condition suspensive est un moyen sérieux, qui doit être instruit et tranché. Il ne peut pas être ignoré, même lorsque la défaillance de la condition paraît établie en apparence.
Ce qu’il faut vérifier avant d’agir
Dispose-t-on d’éléments concrets laissant penser que l’acquéreur a lui-même provoqué la défaillance de la condition ? A-t-il agi avec une diligence suffisante dans ses démarches ? A-t-il communiqué de façon loyale avec le vendeur et le notaire pendant le délai de la condition ?
Avant d’agir
La mauvaise foi ne se présume pas – elle se prouve. Mais elle peut être caractérisée par un faisceau d’indices : démarches insuffisantes, communications contradictoires, délais inexpliqués. Rassemblez ces éléments avant toute procédure.
Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 24-20.773