Un acheteur qui ne répond pas à la demande du notaire, qui ne produit ses justificatifs qu’en cours de procédure, et qui récupère malgré tout son indemnité d’immobilisation. Le scénario paraît injuste – et pourtant, il est juridiquement possible. Tout dépend de ce que la promesse prévoit, ou ne prévoit pas.
Ce qu’il faut retenir
Lorsque la promesse ne fixe aucun délai pour produire les justificatifs de refus de prêt, l’acquéreur peut démontrer la défaillance de la condition suspensive même tardivement – y compris pour la première fois en appel. Si cette preuve est rapportée, l’indemnité d’immobilisation doit être restituée, quand bien même l’acquéreur n’avait pas répondu aux demandes du notaire en cours de transaction.
Pourquoi cela compte pour le vendeur
La Cour de cassation l’a confirmé le 5 février 2026 dans un arrêt rendu par sa troisième chambre civile. Les acquéreurs n’avaient pas répondu à la mise en demeure du notaire leur demandant de justifier de l’obtention ou du refus de leurs prêts. Ils n’avaient produit leurs justificatifs qu’en appel. La cour d’appel avait ordonné la restitution de l’indemnité. La Cour de cassation a approuvé cette solution, au motif que la promesse ne fixait aucun délai pour produire ces pièces.
Ce que cette décision révèle est essentiel : le silence de la promesse sur les modalités de preuve profite à l’acquéreur. Un vendeur qui pense tenir l’indemnité parce que l’acheteur n’a pas répondu dans les temps peut se retrouver débouté si son acte ne prévoyait pas de délai précis.
Ce qu’il faut vérifier avant d’agir
La promesse fixe-t-elle un délai précis pour produire les justificatifs de refus de prêt ? Ce délai a-t-il été respecté par l’acquéreur ? En l’absence de délai contractuel, l’acquéreur peut-il encore produire une preuve valable de la défaillance de la condition ?
Avant d’agir
L’absence de délai dans la promesse est une faille que l’acquéreur peut exploiter, parfois plusieurs années après la transaction. C’est au moment de la rédaction de l’acte que cette protection doit être construite – pas devant le juge.
Cass. 3e civ., 5 février 2026, n° 23-21.386