C’est l’une des situations les plus frustrantes pour un vendeur : l’acheteur n’a pas respecté ses engagements, sa faute est évidente, et pourtant la clause pénale reste inaccessible. Ce n’est pas une injustice – c’est une question de mécanique contractuelle que beaucoup ignorent au moment de signer le compromis.
Ce qu’il faut retenir
La faute de l’acquéreur est une condition nécessaire pour obtenir la clause pénale, mais elle ne suffit pas à la déclencher. Dans la plupart des compromis, la clause pénale est attachée à la réitération – c’est-à-dire au refus de signer l’acte authentique — et non à la défaillance de la condition suspensive. Sans mise en demeure de réitérer préalablement délivrée, la clause reste inapplicable.
Pourquoi cela compte pour le vendeur
Un acquéreur qui ne justifie pas de démarches sérieuses auprès des banques commet une faute. La condition suspensive peut alors être réputée accomplie contre lui, sur le fondement de l’article 1304-3 du code civil. Mais cette faute n’active pas automatiquement la clause pénale.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a rappelé le 11 février 2026 : la condition suspensive réputée accomplie caractérisait bien la faute de l’acquéreur — mais aucune mise en demeure de réitérer n’avait été délivrée. La clause pénale n’a pas pu être accordée.
Le tribunal judiciaire de Versailles a retenu le même raisonnement le 13 juin 2025 : la faute était certaine, la sanction contractuelle impossible faute d’avoir suivi la séquence prévue par le compromis.
Ce qu’il faut vérifier avant d’agir
Votre compromis prévoit-il une mise en demeure de réitérer avant toute application de la clause pénale ? Cette mise en demeure a-t-elle été délivrée dans les formes et délais prévus par l’acte ? La clause pénale est-elle attachée à la réitération ou directement à la défaillance de la condition suspensive ?
Avant d’agir
La difficulté n’est pas seulement contentieuse – elle est contractuelle. C’est la rédaction du compromis qui détermine les voies accessibles. Avant de conclure que la clause pénale est hors d’atteinte, faites lire votre compromis par un avocat.
CA Aix-en-Provence, 1re ch., 11 février 2026, n° 21/13400
TJ Versailles, 13 juin 2025, n° 24/06929