Un vendeur signe une promesse de vente, l’acheteur disparaît sans jamais verser l’indemnité d’immobilisation prévue, et le bien est finalement cédé à perte. Cinq ans plus tard, c’est le notaire qui indemnise le vendeur. Ce scénario, aussi surprenant qu’il paraisse, est celui qu’a tranché la cour d’appel de Paris le 12 décembre 2025.
Ce qu’il faut retenir
Lorsque le notaire modifie les conditions de versement de l’indemnité d’immobilisation sans s’assurer de l’accord éclairé du vendeur, et qu’il tarde à l’informer du défaut de paiement, il commet deux fautes distinctes. Si ces fautes ont rendu le recouvrement de l’indemnité impossible, le notaire peut être condamné à en payer l’équivalent au vendeur — même si c’est l’acquéreur qui est à l’origine de la défaillance.
Pourquoi cela compte pour le vendeur
Dans cette affaire, la promesse prévoyait initialement le versement de l’indemnité d’immobilisation le jour de la signature. Le notaire avait modifié cette condition en accordant un délai de dix jours à l’acquéreur, sans attirer l’attention du vendeur sur les risques de ce paiement différé. L’acquéreur n’a jamais versé la somme et est devenu introuvable.
La cour d’appel de Paris a retenu deux fautes à la charge du notaire : la modification unilatérale des modalités de versement sans accord éclairé du vendeur, et l’information tardive du défaut de paiement – communiquée trois semaines après l’expiration du délai, privant le vendeur de toute possibilité d’agir en temps utile.
Le notaire et son office ont été condamnés solidairement à payer 231 000 euros au vendeur – soit l’équivalent exact de l’indemnité qu’il n’avait jamais pu recouvrer.
Ce qu’il faut vérifier avant d’agir
L’indemnité d’immobilisation était-elle exigible le jour de la signature ou dans un délai différé ? Le notaire vous a-t-il informé rapidement du défaut de versement ? Une modification a-t-elle été apportée au projet d’acte entre sa transmission et sa signature, sans que vous en ayez mesuré les conséquences ?
Avant d’agir
Le comportement défaillant de l’acquéreur n’exonère pas nécessairement le notaire de sa propre responsabilité. Si les conditions de versement de l’indemnité ont été modifiées à votre insu ou si vous avez été informé trop tard, votre recours peut se diriger vers l’office notarial.
CA Paris, pôle 4, ch. 1, 12 décembre 2025, n° RG 23/19621