Un acheteur qui invoque des circonstances exceptionnelles – crise économique, difficultés de financement imprévues – pour demander la restitution de l’indemnité d’immobilisation. La situation paraît humaine. Elle n’est pas pour autant juridiquement fondée. La cour d’appel de Grenoble l’a rappelé sans ambiguïté le 18 décembre 2025 : quand le contrat est clair, le juge ne le réécrit pas.
Ce qu’il faut retenir
Lorsque la promesse ne prévoit aucune condition suspensive de financement et que les délais ont été accordés contre rémunération, l’acquéreur ne peut pas invoquer des difficultés économiques ultérieures pour obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation. Le juge applique le contrat tel qu’il a été signé – il ne le corrige pas au nom des circonstances.
Pourquoi cela compte pour le vendeur
Dans cette affaire, une promesse de vente portant sur un immeuble avait été prorogée à plusieurs reprises, chaque report étant rémunéré contractuellement. L’acte ne comportait aucune condition suspensive de financement. Lorsque l’acquéreur a invoqué la force majeure et des difficultés économiques pour demander la résolution de la promesse et la restitution de l’indemnité, la cour d’appel de Grenoble a écarté ces arguments.
La cour a relevé que les parties avaient expressément renoncé à l’imprévision, que les reports avaient été accordés en connaissance de cause et contre rémunération, et qu’aucune garantie de résultat économique n’avait été stipulée. L’indemnité d’immobilisation, requalifiée en clause pénale, n’a été ni réduite ni restituée. Le vendeur a conservé l’intégralité de la somme.
Ce qu’il faut vérifier avant d’agir
La promesse comportait-elle une condition suspensive de financement ? Les prorogations accordées ont-elles été contractualisées et rémunérées ? L’acte prévoyait-il une clause d’imprévision ou de force majeure au bénéfice de l’acquéreur ?
Avant d’agir
L’absence de condition suspensive de financement dans une promesse de vente est un choix contractuel lourd de conséquences – pour l’acquéreur qui ne peut plus invoquer ses difficultés, mais aussi pour le vendeur qui doit s’assurer que cette architecture lui est effectivement favorable. C’est au moment de la rédaction que cette protection se construit.
CA Grenoble, ch. commerciale, 18 décembre 2025, n° RG 24/01121