Une promesse de vente signée, un acheteur qui ne lève pas l’option, et un vendeur qui pense tenir son indemnité d’immobilisation. Mais la condition suspensive de purge du droit de préemption n’a pas été réalisée dans le délai de la promesse — non par la faute de l’acheteur, mais parce que le notaire a transmis la déclaration d’intention d’aliéner trop tard. La promesse est caduque. L’indemnité doit être restituée. Et c’est le notaire qui en répond.
Ce qu’il faut retenir
Lorsque la caducité de la promesse résulte de la défaillance d’une condition suspensive qui n’est pas imputable à l’acheteur, le vendeur ne peut pas prétendre à l’indemnité d’immobilisation. Si cette défaillance est causée par une erreur de calendrier du notaire — notamment un délai de transmission de la déclaration d’intention d’aliéner incompatible avec le terme de la promesse — le notaire engage sa responsabilité professionnelle et doit réparer le préjudice subi par le vendeur.
Pourquoi cela compte pour le vendeur
La cour d’appel de Pau l’a rappelé dans un arrêt du 12 mai 2026. Le notaire avait transmis la déclaration d’intention d’aliéner à la mairie le 14 novembre 2019. La commune disposait de deux mois pour statuer — soit jusqu’au 14 janvier 2020. Mais la promesse expirait le 2 janvier 2020. La condition suspensive de purge du droit de préemption ne pouvait mathématiquement pas être réalisée avant le terme de la promesse.
La cour a constaté la caducité automatique de la promesse, sans faute imputable aux acheteurs. L’indemnité d’immobilisation de 250 000 euros n’était pas due. Mais elle a retenu la faute du notaire : en transmettant la déclaration d’intention d’aliéner dans un délai incompatible avec le calendrier contractuel, il n’avait pas assuré l’efficacité juridique de son acte. Il a été condamné à payer 25 000 euros de dommages et intérêts au vendeur au titre de l’immobilisation inutile du bien.
Ce qu’il faut vérifier avant d’agir
La promesse prévoyait-elle une condition suspensive de purge du droit de préemption ? La déclaration d’intention d’aliéner a-t-elle été transmise dans un délai permettant à la commune de statuer avant le terme de la promesse ? La caducité de la promesse est-elle imputable à l’acheteur ou à une cause extérieure ?
Avant d’agir
Le calendrier contractuel doit absorber les délais légaux, pas l’inverse. Si la promesse expire avant que le droit de préemption puisse être purgé, la caducité est inévitable et l’indemnité inaccessible. Lorsque cette erreur est imputable au notaire, le recours se dirige vers lui.
CA Pau, 1re chambre, 12 mai 2026, n° 24/01139