Quand une vente échoue et que l’acheteur présente un refus de prêt, beaucoup de vendeurs pensent qu’ils n’ont pas d’autre choix que d’accepter et de remettre leur bien sur le marché. C’est souvent une erreur. Ce qui compte juridiquement, ce n’est pas l’existence d’un refus – c’est la conformité de la demande de prêt aux caractéristiques prévues dans la promesse.
Ce qu’il faut retenir
La condition suspensive ne protège l’acquéreur que si sa demande de prêt correspondait exactement à ce que prévoyait l’acte : même montant, même durée, même taux maximum. Si ce n’est pas le cas, la condition est réputée accomplie contre lui, et l’indemnité d’immobilisation reste acquise au vendeur – sans possibilité de réduction judiciaire.
Pourquoi cela compte pour le vendeur
C’est à l’acquéreur de prouver qu’il a sollicité un financement conforme, dans le délai imparti. S’il n’y parvient pas, le vendeur est fondé à réclamer l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation.
Le tribunal judiciaire de Bobigny l’a rappelé dans une décision du 23 mars 2026 : faute pour les acquéreurs de démontrer avoir déposé une demande conforme aux stipulations contractuelles, ils ont été condamnés à payer 39 700 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation. Leur demande de réduction judiciaire a été rejetée : dans une promesse unilatérale de vente, le juge n’a pas ce pouvoir.
Ce qu’il faut vérifier avant d’accepter le refus
Le montant demandé correspond-il à celui stipulé dans la promesse ? La durée et le taux maximum ont-ils été respectés ? Le refus produit émane-t-il d’une demande déposée dans le délai de la condition suspensive ?
Avant d’agir
Un refus de prêt n’est pas une réponse suffisante, le vendeur a tout intérêt à faire vérifier les pièces produites par l’acquéreur.
TJ Bobigny, ch. 6 sect. 5, 23 mars 2026, n° 25/00566